SCPI : comprendre les risques avant d’investir

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent un support immobilier grand public. En 2024, le taux de distribution moyen a avoisiné 4,7 %, avec certaines disparités selon les sociétés de gestion et les catégories d’actifs. Il peut exister des SCPI affichant des performances plus élevées, mais il convient de rappeler qu’aucun rendement n’est garanti et qu’un taux plus important n’implique jamais une absence de risques.

Avant tout investissement, il est important de prendre connaissance des facteurs de risque susceptibles d’affecter la valeur des parts, le niveau des revenus distribués ainsi que la liquidité. Les informations présentées ci-dessous n’ont qu’un objectif pédagogique et ne sauraient remplacer une analyse individuelle ou un conseil adapté. L’investisseur est invité à vérifier l’actualité des données directement auprès des documents réglementaires ou auprès d’un professionnel dûment habilité.

1. Risque de perte en capital

Le capital investi en SCPI n’est pas garanti. Le prix des parts dépend :

• du marché immobilier professionnel,
• des choix de gestion (investissement, arbitrages, travaux, entretien),
• et de la valorisation annuelle des immeubles par un expert indépendant.

La société de gestion peut fixer un prix dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Ce mécanisme peut atténuer certains effets de marché à court terme, mais ne supprime pas la possibilité d’une baisse de la valeur des parts, temporaire ou durable.

Les SCPI sont généralement considérées comme des supports de long terme : une éventuelle moins-value latente n’est pas nécessairement réalisée tant que les parts ne sont pas cédées. Cependant, aucune plus-value future ne peut être anticipée.

2. Le rendement n’est pas stable ni garanti

Les revenus distribués proviennent des loyers. Ils peuvent varier en fonction :

• de l’occupation réelle du patrimoine,
• de la capacité des locataires à honorer leurs loyers,
• du taux d’occupation financier (TOF).

Un TOF faible peut entraîner une diminution de la distribution. La diversification sectorielle et géographique permet parfois d’atténuer une partie des aléas, sans pour autant annuler le risque.

3. Risque de liquidité

Les parts de SCPI ne sont pas négociables en continu comme des actions. La revente peut nécessiter un délai dépendant de la demande sur le marché secondaire. Il ne s’agit pas d’un produit liquide et les délais constatés par le passé ne préjugent pas de ceux susceptibles d’être observés à l’avenir.

Les SCPI ne doivent pas être utilisées comme épargne de précaution, car la liquidité peut être limitée, notamment en période de tension sur le marché immobilier.

4. Absence de garantie de capital, de rendement et de liquidité

Une SCPI n’offre aucune garantie sur :

• le capital,
• les revenus distribués,
• la revente des parts.

Sur l’échelle de risque réglementaire, les SCPI se situent souvent entre 3 et 4 (sur 7), ce qui traduit un risque modéré, mais réel. L’investisseur doit être conscient que les conditions de marché peuvent évoluer dans un sens défavorable.

5. Performances passées

Les performances historiques des SCPI ne préjugent jamais des performances futures. Une rentabilité remarquable certaines années peut être suivie d’une baisse lors des exercices suivants. Par ailleurs, une forte collecte peut parfois rendre difficile l’investissement rapide des capitaux dans de bonnes conditions.

6. Risque lié au marché immobilier

L’évolution économique, l’inflation, la demande locative, la conjoncture des bureaux, commerces ou plateformes logistiques peuvent affecter la valorisation des immeubles et, à terme, des parts. Les tendances immobilières constatées par le passé ne permettent pas de garantir une stabilité future.

7. Risque lié à la société de gestion

La société de gestion joue un rôle essentiel dans la qualité du patrimoine. Son expérience, sa gouvernance et sa capacité opérationnelle doivent être examinées par l’investisseur. Une défaillance reste rare, mais possible. Dans ce cas, la réglementation prévoit le transfert éventuel de gestion à une autre société agréée.

8. Fiscalité potentiellement défavorable

La fiscalité applicable aux SCPI est celle des revenus fonciers, avec application du taux marginal d’imposition et des prélèvements sociaux. Les parts peuvent être soumises à l’IFI selon la situation de l’investisseur. Il convient de vérifier l’impact fiscal selon sa propre situation et, le cas échéant, d’étudier les documents réglementaires ou de consulter un professionnel habilité.

9. Risque de change

Certaines SCPI investissent dans des zones non-euro. Une variation de change peut réduire ou augmenter le rendement distribué. Ce facteur doit être étudié avant tout investissement, notamment lorsque l’exposition est significative.

10. Risques liés aux taux et à l’endettement

Un environnement de taux élevés peut accroître le coût de financement, réduire la capacité d’investissement de la SCPI et impacter la valeur des actifs immobiliers. Cela peut également réduire la distribution versée aux associés.

11. Risque de concentration

Une SCPI fortement spécialisée sur un seul segment ou une seule zone géographique peut être exposée à un risque sectoriel plus important. La diversification n’élimine pas le risque, mais peut contribuer à une meilleure répartition des aléas.

12. Risque d’arnaques

Il existe des tentatives frauduleuses liées aux produits immobiliers. Il appartient à l’investisseur de vérifier l’existence réelle de la SCPI, son agrément et celui de la société de gestion auprès de l’AMF. L’Autorité publie régulièrement une liste noire consultable par le public.

Conclusion

Les SCPI constituent un support d’investissement immobilier dont la performance dépend du marché, de la qualité des locataires et de la gestion. Elles présentent des risques qu’il convient d’appréhender avant toute décision. L’investisseur doit prendre connaissance des documents d’information officiels (note d’information, DIC, rapports annuels, bulletins trimestriels) et, en cas de doute, solliciter l’avis d’un professionnel habilité.

Toutes les informations ci-dessus sont susceptibles d’évoluer dans le temps. Il appartient aux lecteurs de vérifier l’actualité des chiffres et conditions auprès des sources officielles et des documents réglementaires fournis par chaque société de gestion.