SCPISelectinvest 1
Selectinvest 1, gérée par La Française REM depuis 1968, fait partie des SCPI historiques du marché. Son patrimoine est centré sur les bureaux en France, avec une capitalisation de 1,25 Md€, ce qui lui donne une taille importante. La base d’investisseurs est large, avec 21 182 associés, un élément favorable pour la mutualisation, mais l’exposition monosectorielle aux bureaux reste un point de vigilance dans un marché locatif encore sous pression.
Le taux de distribution 2025 ressort à 4,4 %, tandis que la performance globale annualisée n’est que de 0,55 %, un niveau faible qui traduit une création de valeur limitée. Le TOF de 88,9 % apparaît seulement moyen et signale une vacance non négligeable. Côté accès, le prix de part est fixé à 530 €, soit aussi le minimum de souscription. Les frais de souscription de 6,25 % restent dans la norme, avec 10,8 % de frais de gestion, un délai de jouissance court d’un mois et des dividendes versés trimestriellement.
Les avantages de cet investissement
- Ticket d’entrée limité : la souscription minimale est fixée à 530 €, soit une part. Ce niveau d’accès reste simple pour un premier investissement en SCPI.
- Délai de jouissance court : le délai de jouissance de 1 mois permet une mise en revenus plus rapide que sur de nombreuses SCPI.
- Capitalisation importante : avec 1,25 Md€ de capitalisation, Selectinvest 1 affiche une taille significative, élément généralement favorable à la mutualisation du patrimoine.
- Distribution trimestrielle : les dividendes sont versés selon un rythme trimestriel, ce qui apporte une fréquence de revenus régulière.
- Rendement 2025 correct : le taux de distribution 2025 ressort à 4,4 %, un niveau honorable pour une SCPI investie uniquement en bureaux en France.
L'avis de Classement-Meilleures-SCPI.fr
Selectinvest 1 conserve quelques atouts objectifs : une capitalisation élevée, un nombre d’associés important et un délai de jouissance court, qui limitent le risque de concentration et facilitent la mutualisation. Le taux de distribution reste dans une zone correcte pour une SCPI de bureaux, sans promesse excessive. Les frais de souscription sont plutôt contenus pour le marché des SCPI à capital variable. La taille du véhicule apporte aussi une certaine inertie opérationnelle, utile dans un marché immobilier dégradé, en particulier sur les bureaux français.
La stratégie de La Française REM s’inscrit dans une logique de gestion patrimoniale ancienne sur un parc majoritairement exposé aux bureaux en France. Ce positionnement peut offrir de la profondeur locative, mais il est aujourd’hui moins porteur que par le passé : pression sur les valeurs, allongement des commercialisations, besoins de travaux et montée des exigences environnementales. Le niveau d’occupation n’est pas satisfaisant : avec un TOF sous 90 % et un TOP également faible, une partie du patrimoine pèse insuffisamment sur les revenus. Cela traduit une friction locative réelle, pas un simple aléa ponctuel.
Le principal point de vigilance vient de la trajectoire historique. Pendant plusieurs années, le taux de distribution est resté quasi inchangé, puis a légèrement progressé au moment où le prix de la part a subi une baisse brutale. Cette combinaison n’est pas un signal de renforcement locatif : la hausse du rendement affiché est en grande partie mécanique, car un dividende voisin rapporté à un prix de part plus bas produit automatiquement un TD supérieur. La baisse marquée de la part traduit au contraire une révision défavorable de la valeur du patrimoine. Avec une performance globale annualisée très faible, l’épargnant a peu été rémunéré du risque de revalorisation négative.
Au total, l’avis est réservé. Selectinvest 1 n’est pas une SCPI en rupture, mais elle cumule exposition bureaux, occupation insuffisante et repli patrimonial marqué. Le rendement courant n’est pas catastrophique, mais il compense imparfaitement la dégradation de la valeur de la part. Le dossier peut intéresser un investisseur attaché à une SCPI ancienne et volumineuse, mais il ne donne pas, à ce stade, le signal d’une dynamique locative ou patrimoniale franchement favorable. Une amélioration durable du taux d’occupation serait un préalable plus convaincant.
La prudence s’impose sur Selectinvest 1, et le dossier ne justifie pas une entrée sereine aujourd’hui. La lecture de l’historique réel est défavorable : le taux de distribution est resté quasiment plat pendant plusieurs années, puis a légèrement progressé, mais cette amélioration a été largement neutralisée par une forte baisse du prix de part. Le recul de 640 € à 530 € en une seule révision constitue un signal de dégradation du patrimoine sous-jacent, pas un simple ajustement technique. Avec une performance globale annualisée de seulement 0,55 %, le rendement distribué n’a pas compensé l’érosion de valeur.
Le problème est d’abord structurel. La SCPI est exposée principalement aux bureaux, segment qui subit une pression durable sur les valorisations et sur la demande locative. Le TOF de 88,9 % confirme des difficultés d’occupation, tandis que le TOP de 85,5 % reste faible pour un véhicule aussi ancien et aussi capitalisé. Autrement dit, la taille de Selectinvest 1 n’a pas empêché la détérioration des fondamentaux. Investir aujourd’hui revient à entrer dans une SCPI dont la valeur d’expertise a déjà été révisée à la baisse, sans preuve claire de stabilisation.
Les contraintes pratiques renforcent ce constat. Les frais de souscription de 6,25 % ne sont pas excessifs en absolu, mais ils restent réels et nécessitent un horizon long pour être amortis, surtout avec une création de valeur aussi limitée. Les frais de gestion de 10,8 % s’ajoutent à un rendement seulement moyen. La souscription minimale à 530 € et le délai de jouissance d’un mois rendent l’accès simple, mais cela ne change rien au point central : en SCPI, la liquidité n’est jamais garantie, et un marché secondaire tendu peut pénaliser la sortie lorsque les valorisations reculent.
- À éviter si : l’objectif est de préserver le capital autant que de percevoir des revenus.
- À éviter si : la recherche porte sur une SCPI de bureaux avec un taux d’occupation solide.
- À éviter si : l’investissement doit produire une performance globale convaincante après frais.
- À éviter si : le portefeuille ne supporte pas une nouvelle baisse de valorisation.
Notre avis : Selectinvest 1 n’est pas un placement à privilégier dans le contexte actuel. La combinaison d’un prix de part sévèrement corrigé, d’une occupation insuffisante et d’une performance globale très faible conduit à un jugement défavorable. Tant que la trajectoire du patrimoine et des indicateurs locatifs n’est pas clairement stabilisée, cette SCPI est plutôt à éviter qu’à acheter.
Historique des performances
La SCPI Selectinvest 1, gérée par La Française Real Estate Managers, a été créée en 1968. Elle est l'une des plus importantes SCPI du marché en termes de capitalisation, avec un patrimoine immobilier diversifié principalement composé de bureaux, de commerces et de locaux d'activités, répartis entre Paris, l'Île-de-France, les régions françaises et une présence en Allemagne.
Historique des taux de distribution
Voici un tableau récapitulatif des taux de distribution de la SCPI Selectinvest 1 sur les cinq dernières années :
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Une SCPI est un un placement à long terme. Il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d’au moins 8 ans. L’objectif de la SCPI est de proposer à l’investisseur un haut rendement. Cet objectif est non garanti. Il est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion au lancement de la SCPI. Il n’est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées.
L’investisseur doit être conscient que la SCPI vise un objectif de haut rendement qui traduit une politique d’investissement orientée vers des actifs immobiliers présentant un risque raisonnablement élevé, pouvant se traduire notamment par des localisations secondaires et/ou un état d’usage à améliorer et/ou des locataires de taille modeste.
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La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie. Un associé peut obtenir le remboursement de ses parts en adressant à la société de gestion un ordre de retrait. Son retrait sera traité à condition qu’il y ait, pour faire droit à sa demande de retrait, un nombre de parts souscrites supérieur ou égal au nombre de parts retirés. La transaction se fera sur la base de la valeur de retrait diminuée de la commission de retrait le cas échéant. La revente des parts dépendra donc de l’équilibre entre l’offre et la demande. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit, ou de devoir le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Par ailleurs, vous serez exposés aux risques suivants :
Risque de perte en capital : Ce produit présente un risque de perte en capital, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement. Il n’existe aucune garantie ou protection de capital.
Risque de liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Son actif est par nature peu liquide et le rachat des parts n’est possible que dans la limite des souscriptions qu’il reçoit, ou à un prix qui pourrait être très décoté par rapport à la valeur de réalisation.
Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est un type d'investissement permettant d’accéder à l’immobilier locatif sans gestion directe. C'est une une solution d’investissement idéale pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus passifs.
Offrant un rendement potentiel attractif, elles comportent néanmoins des risques, comme la perte en capital. Un accompagnement expert est essentiel pour optimiser votre placement et intégrer les SCPI dans une stratégie patrimoniale performante.
FAQs
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Quel est l'investissement minimum pour investir sur un produit structuré ?
L’investissement minimum en SCPI varie selon la société de gestion, mais il se situe généralement entre 100 et 1 000 euros, correspondant à l’achat d’une ou plusieurs parts.
Comment savoir si une SCPI est meilleure qu'une autre ?
Pour comparer les SCPI, analysez le rendement, le taux d’occupation, la diversification du patrimoine, les frais de gestion, et l’historique des performances. Un accompagnement par un expert peut aider à faire le meilleur choix.
Un autre indicateur clé est la valeur de reconstruction, qui représente le coût estimé pour reconstruire l’ensemble du parc immobilier de la SCPI. Une valeur supérieure au prix d’acquisition des parts peut être un signe de solidité patrimoniale.
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