SCPI et succession : que deviennent les parts au décès ?

Au décès d'un associé, les parts de société civile de placement immobilier (SCPI) ne sont ni vendues ni rachetées d'office. Elles rejoignent l'actif successoral et passent aux héritiers, qui deviennent à leur tour associés. Pour une SCPI, la succession pose surtout deux questions : quelle valeur déclarer et combien de droits payer. Le cadre général de la fiscalité des SCPI s'efface alors devant celui des droits de mutation à titre gratuit. Le mode de détention des parts change profondément la facture.

Ce qu'il faut retenir

• Au décès, les parts de SCPI sont transmises aux héritiers, pas vendues.
• Elles sont déclarées à leur valeur au jour du décès, généralement le prix de retrait (capital variable).
• Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €, puis d'un barème de 5% à 45%. Le conjoint est exonéré.
• La déclaration de succession est à déposer dans les 6 mois. S'y ajoutent un droit de partage de 2.5% et des frais de mutation forfaitaires.
• En assurance-vie, les parts bénéficient d'un abattement de 152 500 € par bénéficiaire (primes versées avant 70 ans).

Ce qui se passe pour les parts au décès de l'associé

Des parts transmises, pas liquidées

Les parts de SCPI sont des droits sociaux, donc des biens meubles. Au décès, elles sont inscrites dans la succession comme un compte-titres ou un contrat de capitalisation. Par conséquent, aucune vente automatique n'intervient : la société de gestion enregistre simplement le changement de titulaire une fois la dévolution établie.

Tant que le partage n'est pas réalisé, les héritiers détiennent les parts en indivision. Toutefois, la différence avec un appartement tient à la divisibilité : 300 parts se répartissent facilement entre trois enfants, là où un bien unique impose souvent une vente ou une soulte. Chaque héritier décide ensuite de conserver ou de revendre sa quote-part.

Le sort des revenus en attente

Les revenus distribués jusqu'à la date du décès appartiennent au défunt et entrent dans l'actif successoral. Ceux qui suivent reviennent aux héritiers. En pratique, la société de gestion suspend souvent les versements dès qu'elle est informée du décès. Elle les libère une fois la mutation enregistrée, sur le compte de la succession ou des héritiers.

Le cas des parts financées à crédit

Pour des parts acquises à crédit, l'assurance emprunteur rembourse en principe le capital restant dû. Les héritiers reçoivent alors des parts libres de dette. En revanche, sans couverture ou en cas de couverture partielle, l'emprunt reste inscrit au passif successoral. Il vient en déduction de l'actif taxable, ce qui réduit mécaniquement les droits.

Quelle valeur retenir pour les parts de SCPI ?

La déclaration de succession retient la valeur vénale des parts au jour du décès, et non leur prix d'achat. Pour une SCPI à capital variable, la pratique retient généralement le prix de retrait, c'est-à-dire le montant qu'un associé perçoit en demandant le remboursement de ses parts. Pour une SCPI à capital fixe, la référence est le dernier prix d'exécution constaté sur le marché secondaire.

Ce choix réduit souvent la valeur déclarée. En effet, le prix de retrait est inférieur au prix de souscription, puisqu'il est net des frais d'entrée (souvent 8 à 12%, parfois nuls). En outre, plusieurs SCPI ont baissé leur prix de part depuis 2023. Dès lors, la base taxable peut être nettement inférieure au capital investi.

Au décès, ce n'est pas la somme investie qui est taxée, mais la valeur de retrait du jour. Une part souscrite 250 € et dont le prix de retrait est tombé à 200 € ne sera déclarée que 200 €.

Droits de succession et frais de transmission

Abattements et barème selon le lien de parenté

Les parts de SCPI suivent le régime de droit commun des successions : aucun abattement spécifique ne leur est attaché. Ainsi, chaque héritier applique l'abattement lié à son lien de parenté avec le défunt, puis le barème correspondant sur la part nette taxable. Les montants sont gelés jusqu'en 2028.

En ligne directe, le barème de l'article 777 du Code général des impôts (CGI) progresse par tranches : 5% jusqu'à 8 072 €, puis 10%, 15% et 20% entre 15 932 € et 552 324 €. En revanche, les taux supérieurs (30% à 45%) ne concernent que les parts taxables au-delà de 552 324 €.

Exemple chiffré

Un associé veuf détient 300 000 € de parts, valorisées au prix de retrait. Ses deux enfants reçoivent chacun 150 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, la part taxable de chacun s'élève à 50 000 €. Le calcul par tranches donne :

• jusqu'à 8 072 €, tranche taxée à 5% : 403 € ;
• de 8 072 à 12 109 €, tranche taxée à 10% : 404 € ;
• de 12 109 à 15 932 €, tranche taxée à 15% : 573 € ;
• de 15 932 à 50 000 €, tranche taxée à 20% : 6 814 €.

Chaque enfant acquitte environ 8 194 € de droits, soit 16 389 € pour la fratrie. Au total, cela représente 5.5% de l'actif transmis, un taux effectif bien inférieur au taux marginal de 20%.

Droit de partage et frais de la société de gestion

Deux frais s'ajoutent aux droits de succession :

• Le droit de partage de 2.5% (article 746 du CGI). Il est dû lorsque les héritiers sortent de l'indivision par un acte de partage, et se calcule sur l'actif net partagé.
• Les frais de mutation de la société de gestion. Fixés par la note d'information de chaque SCPI, ils prennent souvent la forme d'un forfait par dossier (de l'ordre de 100 à 200 €).

Enfin, les émoluments du notaire sont réglementés et dépendent des actes demandés.

Les démarches pour les héritiers

La transmission de parts de SCPI suit un enchaînement standardisé en cinq étapes :

1. Établir la dévolution successorale. Le notaire rédige l'acte de notoriété, qui désigne les héritiers et leurs droits.
2. Informer la société de gestion. Il faut lui transmettre l'acte de décès, l'acte de notoriété (ou une attestation notariée), ainsi que l'identité et le relevé d'identité bancaire (RIB) de chaque héritier.
3. Déposer la déclaration de succession et payer les droits dans les 6 mois suivant le décès, si celui-ci est survenu en France métropolitaine. Au-delà, des intérêts de retard de 0.20% par mois s'appliquent.
4. Obtenir l'inscription des parts au nom des héritiers dans le registre des associés. Les revenus suspendus sont alors versés.
5. Arbitrer entre conserver et revendre. La revente passe par une demande de retrait ou par le marché secondaire, sans garantie de délai si les demandes excèdent les souscriptions.

En pratique, la société de gestion ne débloque rien sans preuve de la qualité d'héritier. Dès lors, anticiper la liste des pièces évite plusieurs mois de revenus gelés. Par ailleurs, les héritiers redevables de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) doivent intégrer la fraction immobilière des parts reçues dans leur propre déclaration.

Détention directe, assurance-vie ou démembrement : ce qui change

Le cadre juridique dans lequel les parts sont logées pèse souvent plus que la SCPI elle-même.

Les SCPI logées en assurance-vie échappent aux droits de succession classiques. Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 €, puis d'un prélèvement de 20% (article 990 I du CGI). En revanche, pour les primes versées après 70 ans, l'abattement tombe à 30 500 € pour l'ensemble des bénéficiaires, mais les gains restent exonérés (article 757 B). Enfin, le conjoint bénéficiaire est totalement exonéré dans les deux cas.

Le démembrement produit l'effet inverse d'une succession subie. Quand un parent a donné la nue-propriété de parts de SCPI, l'usufruit s'éteint à son décès. Les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires (article 1133 du CGI). À l'inverse, un démembrement peut naître du décès lui-même : le conjoint survivant qui opte pour l'usufruit perçoit les revenus, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété.

Anticiper la transmission de ses SCPI

Transmettre de son vivant permet d'utiliser plusieurs fois les abattements, qui se reconstituent tous les 15 ans. Ainsi, un couple avec deux enfants peut donner 400 000 € de parts sans droits sur chaque période de 15 ans. En outre, la donation-partage fige la valeur des parts au jour de l'acte pour le calcul des équilibres entre héritiers, dans le respect de la réserve héréditaire.

Donner uniquement la nue-propriété réduit encore la base taxable. Selon le barème de l'article 669 du CGI, la nue-propriété vaut 60% de la valeur si le donateur a entre 61 et 70 ans, et 70% entre 71 et 80 ans. Le donateur conserve les revenus, et les enfants récupèrent la pleine propriété à son décès. Le démembrement de parts de SCPI peut aussi être temporaire : l'usufruit fixé pour une durée déterminée est alors valorisé à 23% par période de dix ans, quel que soit l'âge du donateur.

Le capital et les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis. Une stratégie de transmission optimise les droits, pas la valeur des parts : celle-ci peut baisser entre la donation et le décès.

La donation de parts de SCPI passe en principe par un acte notarié (article 931 du Code civil). Certes, des frais de notaire s'ajoutent. Ils restent toutefois modestes au regard de la sécurité juridique apportée, notamment pour une donation-partage.

Questions fréquentes sur les SCPI et la succession

Les parts de SCPI sont-elles vendues au décès ?

Les parts de SCPI ne sont pas vendues au décès. Elles sont transmises aux héritiers, qui deviennent associés et perçoivent les revenus une fois la mutation enregistrée. Chacun peut ensuite demander le retrait de ses parts ou les céder sur le marché secondaire.

Faut-il un notaire pour une succession avec des SCPI ?

Un notaire n'est pas légalement obligatoire du seul fait des parts de SCPI, qui sont des biens meubles. En pratique, la société de gestion exige un acte de notoriété, rédigé par un notaire, pour identifier les héritiers et transférer les parts.

Les SCPI en assurance-vie sont-elles soumises aux droits de succession ?

Les SCPI en assurance-vie ne sont pas soumises aux droits de succession classiques. Elles relèvent de la fiscalité propre au contrat : abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans, et de 30 500 € au global pour celles versées après.

Peut-on donner des parts de SCPI sans notaire ?

Donner des parts de SCPI sans notaire est juridiquement fragile. Le don manuel suppose une remise matérielle, difficilement applicable à des parts de société civile. L'acte notarié reste la voie sûre, et il est indispensable pour une donation-partage.

Combien coûte la mutation des parts auprès de la société de gestion ?

La mutation des parts auprès de la société de gestion donne lieu à des frais fixés par la note d'information de la SCPI. Il s'agit le plus souvent d'un forfait par dossier, de l'ordre de 100 à 200 €, auquel s'ajoutent les droits de succession et le droit de partage éventuel.