Capital fixe

Une SCPI à capital fixe est une SCPI dont le capital, c’est-à-dire le nombre de parts en circulation multiplié par leur valeur nominale, est fixé dans les statuts. Elle n’émet de nouvelles parts qu’à l’occasion d’une augmentation de capital décidée par la société de gestion et limitée dans le temps. Une fois la collecte close, le nombre de parts ne bouge plus jusqu’à l’opération suivante.

Le fonctionnement du marché secondaire

En dehors des augmentations de capital, un associé qui veut vendre ne peut pas demander à la SCPI de lui racheter ses parts. Il doit trouver un acheteur sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Les ordres d’achat et de vente sont centralisés dans un registre, puis confrontés à intervalles réguliers, généralement chaque mois. La société de gestion fixe alors un prix d’exécution unique, celui qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts.

L’acheteur paie ce prix augmenté des frais : droits d’enregistrement de 5 % et commission de cession prélevée par la société de gestion. Le vendeur, lui, encaisse le prix d’exécution, diminué le cas échéant de l’impôt sur la plus-value.

Capital fixe et capital variable : les différences

• Émission des parts : ponctuelle en capital fixe, continue en capital variable, où la SCPI émet des parts au fil des souscriptions.
• Revente : par confrontation d’ordres en capital fixe, par demande de retrait compensée par de nouvelles souscriptions en capital variable.
• Prix : il résulte de l’offre et de la demande en capital fixe ; il est fixé par la société de gestion en capital variable, dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution.

La majorité des SCPI ouvertes à la souscription aujourd’hui sont à capital variable. Les SCPI à capital fixe sont souvent plus anciennes, ou correspondent à des SCPI fiscales dont la collecte est volontairement limitée.

Un exemple de confrontation des ordres

Une SCPI à capital fixe compte 200 000 parts. Ce mois-ci, le registre contient des ordres de vente portant sur 900 parts, à des prix minimaux allant de 240 € à 260 €, et des ordres d’achat portant sur 700 parts, à des prix maximaux allant de 235 € à 255 €. La confrontation fait ressortir un prix d’exécution de 248 €, qui permet d’échanger 520 parts. Les ordres non servis restent inscrits pour la confrontation suivante, ou sont annulés à l’échéance fixée par leur auteur.

Avantages et limites pour l’épargnant

Le prix des parts reflète directement la demande des investisseurs, ce qui permet parfois d’acheter avec une décote par rapport à la valeur de reconstitution. En contrepartie, la liquidité dépend entièrement de la présence d’acheteurs : en période de tension, un vendeur peut devoir baisser son prix ou attendre plusieurs mois. Les droits d’enregistrement de 5 % s’ajoutent au coût d’entrée de l’acheteur.

Ce qu’il faut retenir

Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts n’évolue qu’au rythme des augmentations de capital. Pour vendre, l’associé passe par le marché secondaire : ses ordres sont confrontés à ceux des acheteurs, et le prix dépend de l’offre et de la demande. Cette organisation offre parfois des prix d’achat attractifs, mais une liquidité moins prévisible qu’en capital variable.