SCPIEfimmo 1
Efimmo 1, gérée par Sofidy depuis 1987, fait partie des SCPI historiques de bureaux. En 2025, elle affiche un taux de distribution de 4,44 %, identique à sa performance globale annualisée. La capitalisation atteint 1,75 Md€, ce qui traduit une taille importante sur le marché. Cette profondeur n’efface pas certains points de vigilance : le TOF ressort à 87,67 %, un niveau modeste pour une SCPI centrée sur les bureaux, segment plus exposé aux arbitrages locatifs et à la vacance.
Le patrimoine reste orienté bureaux, avec une exposition France-Europe. La SCPI compte 21 467 associés, ce qui traduit une base de porteurs large, et 880 parts mentionnées dans les données transmises. Le prix de part s’établit à 212 €, pour un minimum de souscription de 2 120 €, soit 10 parts. Les frais de souscription de 10 % et les frais de gestion de 12 % restent élevés. En contrepartie, le délai de jouissance de 0 mois améliore l’entrée, avec des dividendes versés trimestriellement.
Les avantages de cet investissement
- Capitalisation élevée : avec 1,75 Md€ de capitalisation, Efimmo 1 se situe sur un gabarit important, ce qui constitue un atout de mutualisation du patrimoine et d’absorption plus large des aléas locatifs à l’échelle de la SCPI.
- Jouissance immédiate : le délai de jouissance de 0 mois est un point favorable pour l’associé, puisque les parts peuvent entrer en production de revenus sans période d’attente.
- Accessibilité à l’entrée : le prix de part de 212 € et le minimum de souscription de 2 120 € permettent un accès relativement abordable à cette SCPI, avec un ticket d’entrée limité à 10 parts.
- Distribution trimestrielle : le versement des dividendes sur un rythme trimestriel apporte une fréquence de revenus régulière, plus lisible pour le suivi de la distribution qu’un versement plus espacé.
- Exposition géographique élargie : le positionnement en France et Europe offre une implantation qui ne repose pas sur un seul marché national, avec une diversification géographique plus large que celle d’une SCPI strictement domestique.
- Rendement positif en 2025 : le taux de distribution de 4,44 % en 2025, identique à la performance globale annualisée fournie, confirme une capacité distributive effective sur l’exercice.
L'avis de Classement-Meilleures-SCPI.fr
Efimmo 1 conserve plusieurs atouts objectifs : une capitalisation élevée, un nombre d’associés important et un patrimoine principalement investi en bureaux sur un périmètre France-Europe. Cette taille apporte une mutualisation réelle du risque locatif et une certaine profondeur de marché. Le délai de jouissance nul est également favorable à l’investisseur entrant. Le rendement 2025 reste toutefois dans une zone seulement intermédiaire, sans prime particulière au regard d’un véhicule très mature, concentré sur une classe d’actifs qui traverse un cycle plus difficile. Les frais de souscription à 10 % et les frais de gestion à 12 % pèsent par ailleurs sur l’efficacité nette du placement.
La stratégie de Sofidy s’inscrit dans une logique de gestion patrimoniale prudente, avec une SCPI ancienne, largement diversifiée en localisation, mais très exposée au segment des bureaux. Ce positionnement a longtemps permis une distribution relativement stable, avec peu de décrochage sur plusieurs exercices avant la période récente. La société de gestion semble privilégier une forme de continuité d’exploitation plutôt qu’une rupture stratégique. Cette approche peut convenir à un profil recherchant une SCPI installée, mais elle montre aussi ses limites quand le marché des bureaux se dégrade durablement, surtout en présence d’un TOF faible pour ce niveau de maturité.
Le principal point de vigilance vient de la trajectoire croisée entre distribution et valorisation. Le prix de part est resté stable plusieurs années puis a subi une baisse marquée, sans rebond ensuite. C’est un signal clair de revalorisation négative du patrimoine sous-jacent. Dans le même temps, le taux de distribution n’a pas suivi une progression régulière : il a oscillé, a connu un mieux ponctuel, puis retombe en 2025. Autrement dit, la hausse observée sur un exercice n’a pas validé une amélioration structurelle des loyers. Avec un TOF de 87,67 %, la vacance reste significative, ce qui fragilise la capacité à stabiliser durablement les revenus. Le TOP à 90,01 % confirme que la pleine occupation est loin d’être atteinte.
Au total, l’avis reste réservé. Efimmo 1 n’est pas une SCPI déséquilibrée sur le plan de la taille ou de la diversification géographique, mais elle cumule pression sur les bureaux, occupation insuffisante et prix de part amputé. Le rendement actuel ne suffit pas à compenser automatiquement ce profil de risque, d’autant qu’il n’est pas porté par une dynamique locative clairement ascendante. Pour un investisseur sensible à la préservation du capital, le dossier mérite de la prudence. Pour un investisseur déjà exposé, l’enjeu central devient la capacité de la société de gestion à restaurer l’occupation et à stabiliser la valeur du patrimoine.
La prudence s’impose sur Efimmo 1, et même davantage qu’une simple réserve. La lecture de l’historique réel montre un double signal défavorable : le prix de part a été abaissé brutalement après plusieurs années de stabilité, tandis que le taux de distribution 2025 retombe sous ses niveaux récents. Quand une SCPI distribue autour de 4,5 % mais a déjà amputé la valeur de souscription de plus de 10 %, le porteur supporte une dégradation patrimoniale qui efface plusieurs années de revenus. Dans ces conditions, investir aujourd’hui revient à entrer dans un véhicule dont la revalorisation n’est pas démontrée.
Le dossier est d’autant plus fragile que la SCPI reste très exposée aux bureaux, segment qui concentre depuis plusieurs exercices les tensions de marché les plus visibles. La présence en France et Europe apporte une diversification géographique, mais elle n’annule ni la faiblesse du sous-jacent principal ni les contraintes fiscales liées à des revenus étrangers, soumis aux conventions fiscales selon les pays. Le TOF de 87,67 % est un autre point d’alerte : un niveau inférieur à 90 % traduit des surfaces vacantes ou relouées avec difficulté, ce qui pèse mécaniquement sur la capacité distributive future.
Sur le plan pratique, Efimmo 1 cumule des frais d’entrée de 10 % et des frais de gestion de 12 %, niveau lourd pour une SCPI dont la dynamique récente n’est pas favorable. Le délai de jouissance de 0 mois améliore l’entrée en perception, mais cet avantage reste secondaire face au risque sur la valeur de part. La liquidité d’une SCPI n’est jamais garantie, surtout quand le marché des bureaux traverse une phase d’ajustement. Un horizon long est indispensable, non pour capter une croissance évidente, mais pour espérer amortir les frais et une éventuelle nouvelle phase de tension immobilière.
- À éviter si : l’objectif principal est la préservation du capital.
- À éviter si : le portefeuille SCPI est déjà chargé en bureaux français.
- À éviter si : un taux d’occupation inférieur à 90 % est jugé trop risqué.
- À éviter si : l’investisseur recherche une SCPI au prix de part stabilisé après correction.
Notre avis : Efimmo 1 n’est pas un placement à privilégier dans le contexte actuel. La baisse marquée du prix de part, le repli du rendement 2025 et une vacance locative encore élevée composent un ensemble défavorable. Cette SCPI relève davantage de la surveillance que de l’achat immédiat. Mieux vaut attendre une stabilisation claire du patrimoine et de l’occupation avant d’envisager une entrée.
Historique des performances
La SCPI Efimmo 1, gérée par Sofidy depuis 2000, a été créée en 1987. Elle se distingue par un portefeuille diversifié, principalement composé de bureaux (77,3 % du patrimoine), répartis entre l'Île-de-France, les régions françaises et plusieurs pays européens. Au 30 septembre 2024, sa capitalisation s'élevait à 1,755 milliard d'euros, regroupant 21 387 associés.
Historique des taux de distribution
Voici un tableau récapitulatif des taux de distribution de la SCPI Efimmo 1 sur les cinq dernières années :
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Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est un type d'investissement permettant d’accéder à l’immobilier locatif sans gestion directe. C'est une une solution d’investissement idéale pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus passifs.
Offrant un rendement potentiel attractif, elles comportent néanmoins des risques, comme la perte en capital. Un accompagnement expert est essentiel pour optimiser votre placement et intégrer les SCPI dans une stratégie patrimoniale performante.
FAQs
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Quel est l'investissement minimum pour investir sur un produit structuré ?
L’investissement minimum en SCPI varie selon la société de gestion, mais il se situe généralement entre 100 et 1 000 euros, correspondant à l’achat d’une ou plusieurs parts.
Comment savoir si une SCPI est meilleure qu'une autre ?
Pour comparer les SCPI, analysez le rendement, le taux d’occupation, la diversification du patrimoine, les frais de gestion, et l’historique des performances. Un accompagnement par un expert peut aider à faire le meilleur choix.
Un autre indicateur clé est la valeur de reconstruction, qui représente le coût estimé pour reconstruire l’ensemble du parc immobilier de la SCPI. Une valeur supérieure au prix d’acquisition des parts peut être un signe de solidité patrimoniale.
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