Epsicap Nano
Epsicap Nano est le nom commercial de la SCPI Epsilon 360, gérée par Epsicap REIM et créée en 2021. Elle se distingue par une stratégie de niche : investir dans des actifs immobiliers de petite taille (commerces de proximité, locaux d'activité, bureaux) souvent délaissés par les grandes SCPI, en France comme en Europe. Cette approche lui permet de viser des rendements d'acquisition supérieurs sur un segment moins concurrentiel.
Le patrimoine est large et granulaire : 55 immeubles, 115 unités locatives, pour une surface de 126 515 m² et une capitalisation de 188 millions d'euros. Il est réparti entre la France (63 %), le Royaume-Uni (20 %), l'Espagne (13 %) et le Portugal (4 %), et diversifié sur le plan sectoriel : commerces (56 %), logistique et locaux d'activité (19 %), bureaux (12 %), hôtellerie et tourisme (6 %), santé et éducation (5 %). Le patrimoine est presque intégralement loué, avec un taux d'occupation financier de 99,3 % et une durée résiduelle moyenne des baux de 8,7 ans.
Epsicap Nano a servi un taux de distribution de 7,01 % en 2025, au-dessus de son objectif de rendement interne de 6,5 % sur dix ans. Le prix de la part s'établit à 257 €, en hausse de 2,8 % sur cinq ans. Titulaire du label ISR depuis juillet 2022, la SCPI relève de l'article 8 du règlement SFDR et affiche des performances énergétiques et carbone nettement inférieures aux références de marché : 93,85 kWhEF/m²/an et 10,60 kgCO₂eq/m²/an, contre 167,1 et 34,7 pour le benchmark sectoriel Deepki. L'indicateur de risque est de 3 sur 7.
Les avantages de cet investissement
- Une stratégie de niche sur les actifs de petite taille. En ciblant des immeubles délaissés par les grandes SCPI, Epsicap Nano se positionne sur un segment moins concurrentiel, souvent assorti de rendements d'acquisition plus élevés.
- Un patrimoine très diversifié. 55 immeubles et 115 unités locatives répartis sur six classes d'actifs et quatre pays : aucun locataire ni aucun actif ne pèse de façon déterminante, ce qui dilue le risque locatif.
- Un rendement supérieur à l'objectif. Le taux de distribution de 7,01 % en 2025 dépasse la cible de rendement interne de 6,5 % que s'est fixée la société de gestion sur dix ans.
- Un patrimoine quasi intégralement loué. Le taux d'occupation financier atteint 99,3 % et le taux d'occupation physique 99,95 %, avec une durée résiduelle moyenne des baux de 8,7 ans.
- Une distribution mensuelle. Les revenus sont versés chaque mois, là où la plupart des SCPI distribuent au trimestre.
- Des frais de gestion contenus. À 10 %, ils figurent dans la fourchette basse du marché des SCPI.
- Une performance environnementale supérieure au marché. Les consommations énergétiques et les émissions carbone du portefeuille sont environ deux fois inférieures au benchmark sectoriel Deepki 2025.
- Un engagement ISR structuré. Labellisée depuis juillet 2022, la SCPI applique une grille de 26 critères ESG et a atteint son objectif de progression de 20 points de la note ESG de ses actifs. La gestion est internalisée depuis janvier 2024.
L'avis de Classement-Meilleures-SCPI.fr
Epsicap Nano occupe une place singulière sur le marché : là où la plupart des SCPI recherchent des immeubles de plusieurs dizaines de millions d'euros, elle assume une stratégie d'actifs de petite taille, plus granulaire et potentiellement plus rémunératrice. Le dossier est solide sur plusieurs plans : un taux de distribution de 7,01 % en 2025, supérieur à l'objectif de 6,5 %, un patrimoine de 188 millions d'euros quasi intégralement loué, et une dimension extra-financière crédible (label ISR tenu, objectif de progression ESG atteint, performances énergétiques et carbone bien au-dessus de la moyenne du secteur).
La revalorisation du prix de la part reste en revanche modérée : 2,8 % sur cinq ans, soit une progression lente qui contraste avec le niveau du rendement distribué. Autrement dit, la performance d'Epsicap Nano tient à sa distribution, pas à l'appréciation du capital. Un investisseur qui attendrait une plus-value à la revente doit en tenir compte : sur cette SCPI, l'essentiel du gain passe par les revenus, pas par la valeur de la part.
Deux autres points appellent la vigilance. L'exposition au Royaume-Uni, à 20 % du patrimoine, introduit un risque de change sur un cinquième des actifs, la livre sterling n'appartenant pas à la zone euro. Et l'effet de levier : les statuts autorisent un endettement jusqu'à 40 % de la valeur des actifs. Ce levier peut soutenir le rendement, mais il amplifie les pertes en cas de baisse des valeurs ou de hausse des taux ; le niveau effectivement utilisé, à vérifier au dernier bulletin, conditionne le profil de risque réel de la SCPI. Enfin, la stratégie d'actifs de petite taille, si elle ouvre des rendements supérieurs, implique une gestion plus intensive et une revente potentiellement plus délicate que des immeubles institutionnels.
Epsicap Nano convient à un investisseur sensible à la dimension responsable et intéressé par une stratégie différenciante sur les petits actifs, en recherche de revenus réguliers plutôt que de plus-value, en position de diversification dans un patrimoine déjà constitué. Elle s'adresse à un horizon long : la durée de placement recommandée est de huit ans au minimum, et la SCPI ne vise pas les investisseurs recherchant une protection du capital. Comme toute SCPI, il s'agit d'un placement peu liquide : ni le retrait, ni la vente des parts, ni leur remboursement ne sont garantis, et le capital investi peut être perdu en partie.
Epsilon 360 présente aujourd’hui un profil attractif, mais pas encore celui d’une SCPI de maturité. La lecture de l’historique réel est favorable : le taux de distribution progresse chaque année depuis le lancement et le prix de la part n’a pas subi de correction, avec une hausse graduelle depuis la stabilité initiale. Ce point compte : le rendement n’est pas obtenu au prix d’une dégradation visible de la valeur. Avec un TD 2025 de 7,01 % et une occupation élevée, le dossier mérite de l’intérêt, à condition d’accepter le risque propre aux véhicules encore jeunes.
La principale réserve tient à la jeunesse du véhicule. Créée en 2021, cette SCPI n’a pas encore traversé un cycle immobilier complet, ni démontré sa résistance en phase durable de baisse locative ou de tension sur les valorisations. Sa capitalisation de 188 M€ reste modeste face aux grandes SCPI établies, ce qui implique une diversification encore en construction malgré l’orientation diversifiée. Le fait que le patrimoine soit centré sur la France simplifie la lecture fiscale, mais retire aussi le levier de diversification géographique qu’apportent certaines SCPI paneuropéennes.
Sur le plan pratique, l’investissement suppose un horizon long, idéalement dix ans ou plus. Les frais de souscription de 5 % restent contenus par rapport au marché, mais ils imposent malgré tout un temps d’amortissement. Le délai de jouissance de cinq mois pénalise le démarrage du rendement, même si les dividendes mensuels améliorent ensuite la lisibilité des flux. La liquidité d’une SCPI n’est jamais garantie : en cas de retournement du marché, la revente peut être plus lente qu’attendu, surtout pour une structure encore en phase d’expansion.
- À privilégier pour : un épargnant cherchant un rendement élevé avec une trajectoire positive du dividende.
- Un investisseur capable d’accepter une SCPI récente et un historique limité.
- Un placement de long terme visant un complément de revenus mensuels.
- Une poche de diversification, plutôt qu’un support unique de portefeuille.
Notre avis : complément de diversification pertinent, mais pas encore une SCPI de cœur de portefeuille. Les indicateurs opérationnels sont solides, la dynamique historique est bonne et l’absence de baisse du prix de part est un signal rassurant. En revanche, le manque de recul et la taille encore limitée imposent de rester sélectif. Investir peut se défendre, mais dans une logique graduelle et avec un poids mesuré.
Historique des performances
La SCPI Epsilon 360°, lancée en 2021, a démontré une progression notable de ses taux de distribution au fil des années. Voici un tableau récapitulatif de ses performances :
Avertissement
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Une SCPI est un un placement à long terme. Il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d’au moins 8 ans. L’objectif de la SCPI est de proposer à l’investisseur un haut rendement. Cet objectif est non garanti. Il est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion au lancement de la SCPI. Il n’est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées.
L’investisseur doit être conscient que la SCPI vise un objectif de haut rendement qui traduit une politique d’investissement orientée vers des actifs immobiliers présentant un risque raisonnablement élevé, pouvant se traduire notamment par des localisations secondaires et/ou un état d’usage à améliorer et/ou des locataires de taille modeste.
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Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est un type d'investissement permettant d’accéder à l’immobilier locatif sans gestion directe. C'est une une solution d’investissement idéale pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus passifs.
Offrant un rendement potentiel attractif, elles comportent néanmoins des risques, comme la perte en capital. Un accompagnement expert est essentiel pour optimiser votre placement et intégrer les SCPI dans une stratégie patrimoniale performante.
FAQs
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Quel est l'investissement minimum pour investir sur un produit structuré ?
L’investissement minimum en SCPI varie selon la société de gestion, mais il se situe généralement entre 100 et 1 000 euros, correspondant à l’achat d’une ou plusieurs parts.
Comment savoir si une SCPI est meilleure qu'une autre ?
Pour comparer les SCPI, analysez le rendement, le taux d’occupation, la diversification du patrimoine, les frais de gestion, et l’historique des performances. Un accompagnement par un expert peut aider à faire le meilleur choix.
Un autre indicateur clé est la valeur de reconstruction, qui représente le coût estimé pour reconstruire l’ensemble du parc immobilier de la SCPI. Une valeur supérieure au prix d’acquisition des parts peut être un signe de solidité patrimoniale.
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