SCPIEurovalys
Sur les 5 dernières années, la performance globale annualisée a été de 3,76%.
Il est important de noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les investisseurs sont donc encouragés à évaluer attentivement leurs objectifs et leur tolérance au risque avant de considérer un investissement dans la SCPI Eurovalys.
Créée en 2015 par Advenis REIM, Eurovalys est une SCPI de rendement à capital variable, dédiée à l'immobilier de bureaux en Allemagne, détenue par environ 16 000 associés.
Au 31 mars 2025, elle affiche une capitalisation de 951 M€, répartie sur 34 actifs (85 % bureaux, 8 % entrepôts, le reste en commerces) localisés principalement dans les grandes villes comme Berlin, Munich, Francfort, Hambourg ou Düsseldorf. Le taux d'occupation financier, solide sans être exceptionnel, oscillait autour de 90–91 %. Le prix de souscription est de 960 €/part, accessible dès une part. Labellisée ISR (Article 8), elle a obtenu cette certification en février 2022, renouvelée jusqu’à 2028
Les avantages de cet investissement
Eurovalys a distribué 47,98 €/part brut en 2024, soit un rendement de 5 %, équivalent à 4,73 % net de frais ou 4,76 % net de fiscalité allemande. Le taux de distribution sur 5 ans atteint 2,15 % TRI, traduisant une performance constante.
Investir en Allemagne, première puissance économique européenne, offre stabilité, croissance urbaine et avantages fiscaux liés à la convention franco‑allemande.
Eurovalys dispose du label ISR et déploie des pratiques ESG concrètes : certains actifs sont transformés (ex. bureau en école à Brême), des immeubles « light industrial » ont été acquis et la valeur de reconstitution a progressé de 0,2 % au 30 juin 2024 grâce à un asset management actif.
Comptant neuf cent dix mille parts émises, Eurovalys a enregistré un délai de cession moyen de 3,6 mois au T1 2025, un signe positif de liquidité dans le contexte SCPI.
Elle dispose d’un matelas de réserve (RAN) d’environ 57 jours (près de deux mois), atténuant les baisses potentielles de dividende
L'avis de Classement-Meilleures-SCPI.fr
Eurovalys s’illustre par sa stratégie claire, sa présence sur le marché allemand avec un rendement brut constant de 5 %, et son label ISR. La solidité du portefeuille, le choix de métropoles attractives et la convention fiscale franco-allemande renforcent son profil.
Cependant, quelques limites méritent d'être soulignées :
- Rendement net modéré : après prélèvements sociaux et fiscalité étrangère (~15,8 % en Allemagne), le net versé (45 €/part) est de l'ordre de 4,7 %, ce qui est correct, mais en dessous de certaines SCPI concurrentes à frais moindres.
- Dépendance au bureau et risque zone : Eurovalys reste très exposée à un seul type d’actif (bureaux à ~85 %), ce qui peut la rendre sensible aux transformations du marché du travail post‑Covid, malgré des actions d’optimisation .
- Frais élevés : frais de souscription (11,4%) et de gestion (12%) sont au-dessus de la moyenne, limitant la performance nette pour l'investisseur.
Globalement, Eurovalys est un solide produit paneuropéen, bien géré et responsable. Néanmoins, son profil reste plus adapté aux investisseurs recherchant stabilité avec un horizon moyen à long terme, prêts à accepter des frais conséquents et une focalisation sur l’immobilier de bureaux.
Oui, si…
- Vous voulez vous positionner sur l’immobilier de bureaux allemand avec un rendement brut de 5 %, soutenu par une fiscalité favorable grâce à la convention franco‑allemande.
- Vous êtes sensibles au label ISR et valorisez une gestion ESG active avec des expérimentations comme des conversions fonctionnelles (ex. école à Brême).
- Vous souhaitez un véhicule d’investissement avec une bonne liquidité relative (capitalisation élevée, délai de cession acceptable) et un niveau de réserve rassurant.
Non, si…
- Vous recherchez un rendement net élevé dès le début : avec les frais et l’imposition, le rendement réel net descend à ~4,7 %, inférieure à certaines SCPI plus spécialisées.
- Vous voulez réduire votre exposition au secteur des bureaux, jugé risqué face à l’essor du télétravail.
- Vous avez un horizon de placement court (<5 ans) : les frais initiaux élevés nécessitent un engagement de long terme pour être amortis.
Profils recommandés : investisseurs informés fiscalement, tolérants aux frais et travaillant avec un horizon de 8–10 ans ou plus. Ceux qui croient en la résilience des bureaux allemands et veulent s’appuyer sur une démarche ESG avérée trouveront ici un bon compromis.
À éviter : ceux qui privilégient un rendement net sans frais élevés, une diversification sectorielle plus large (logistique, santé) ou une liquidité immédiate.
Historique des performances
La SCPI Eurovalys, lancée en 2015, a démontré une progression notable de ses taux de distribution au fil des années. Voici un tableau récapitulatif de ses performances :
Avertissement
La présente page est un document non contractuel et non réglementaire à caractère promotionnel. Vous êtes sur le point d’acheter un produit qui n’est pas simple et qui peut être difficile à comprendre.
Les principales caractéristiques des SCPI exposées dans cette communication à caractère informative n’en sont qu’un résumé. Les souscripteurs sont invités, avant toute décision d’investissement, à prendre connaissance des documents réglementaires de la SCPI (statuts, note d’information, dernier bulletin trimestriel et rapport annuel) et à s'assurer de bien comprendre les différents facteurs de risques. En cas d’incohérence entre ce document et la documentation juridique, cette dernière prévaudra. Les informations présentes sur cette page sont fournies à titre indicatif et peuvent comporter des erreurs. Elles ne sauraient engager la responsabilité de l'éditeur en cas de préjudice.
Il appartient aux souscripteurs de comprendre les risques, avantages et inconvénients liés à un investissement en SCPI et de prendre une décision d’investissement uniquement après avoir consulté, s’ils l’estiment nécessaire, leurs propres conseils (juridiques, financiers, fiscaux, comptables ou tout autre) afin de s’assurer de la compatibilité de l’investissement avec leur situation financière et patrimoniale. Par ailleurs, il convient de vérifier les informations concernant les SCPI et leur performance, car il est possible que certaines des informations disponibles sur ce site soient inexactes.
Une SCPI est un un placement à long terme. Il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d’au moins 8 ans. L’objectif de la SCPI est de proposer à l’investisseur un haut rendement. Cet objectif est non garanti. Il est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion au lancement de la SCPI. Il n’est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées.
L’investisseur doit être conscient que la SCPI vise un objectif de haut rendement qui traduit une politique d’investissement orientée vers des actifs immobiliers présentant un risque raisonnablement élevé, pouvant se traduire notamment par des localisations secondaires et/ou un état d’usage à améliorer et/ou des locataires de taille modeste.
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine sur le long terme. L’ensemble des risques attachés à l’investissement (notamment perte en capital, baisse ou absence de rendement, risque de liquidité...) et les caractéristiques de l’investissement en parts de SCPI sont à considérer par l’investisseur lors de la souscription.
La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie. Un associé peut obtenir le remboursement de ses parts en adressant à la société de gestion un ordre de retrait. Son retrait sera traité à condition qu’il y ait, pour faire droit à sa demande de retrait, un nombre de parts souscrites supérieur ou égal au nombre de parts retirés. La transaction se fera sur la base de la valeur de retrait diminuée de la commission de retrait le cas échéant. La revente des parts dépendra donc de l’équilibre entre l’offre et la demande. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit, ou de devoir le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Par ailleurs, vous serez exposés aux risques suivants :
Risque de perte en capital : Ce produit présente un risque de perte en capital, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement. Il n’existe aucune garantie ou protection de capital.
Risque de liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Son actif est par nature peu liquide et le rachat des parts n’est possible que dans la limite des souscriptions qu’il reçoit, ou à un prix qui pourrait être très décoté par rapport à la valeur de réalisation.
Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est un type d'investissement permettant d’accéder à l’immobilier locatif sans gestion directe. C'est une une solution d’investissement idéale pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus passifs.
Offrant un rendement potentiel attractif, elles comportent néanmoins des risques, comme la perte en capital. Un accompagnement expert est essentiel pour optimiser votre placement et intégrer les SCPI dans une stratégie patrimoniale performante.
FAQs
Si vous ne trouvez pas les réponses à vos questions, nous sommes là pour vous aider. Contactez-nous dès maintenant et notre équipe se fera un plaisir de vous répondre.
Quel est l'investissement minimum pour investir sur un produit structuré ?
L’investissement minimum en SCPI varie selon la société de gestion, mais il se situe généralement entre 100 et 1 000 euros, correspondant à l’achat d’une ou plusieurs parts.
Comment savoir si une SCPI est meilleure qu'une autre ?
Pour comparer les SCPI, analysez le rendement, le taux d’occupation, la diversification du patrimoine, les frais de gestion, et l’historique des performances. Un accompagnement par un expert peut aider à faire le meilleur choix.
Un autre indicateur clé est la valeur de reconstruction, qui représente le coût estimé pour reconstruire l’ensemble du parc immobilier de la SCPI. Une valeur supérieure au prix d’acquisition des parts peut être un signe de solidité patrimoniale.
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