SCPIGénépierre
Génépierre, lancée en 1978 et gérée par Amundi Immobilier, fait partie des SCPI historiques du marché. Son patrimoine est orienté vers les bureaux, un segment aujourd’hui plus exposé aux tensions locatives et aux ajustements de valorisation. La SCPI rassemble 9 008 associés pour une capitalisation de 637,3 M€, ce qui lui donne une taille significative sans la placer parmi les véhicules les plus massifs du marché. L’absence de précision sur la répartition géographique limite toutefois la lecture fine du profil de diversification.
En 2025, le taux de distribution ressort à 4,38 %, un niveau correct mais peu marquant au regard du risque porté par les bureaux. Le point le plus faible reste la performance globale annualisée de -1,38 %, qui traduit une érosion de valeur malgré les revenus distribués. Le TOF de 85,04 % confirme une vacance encore élevée, défavorable à la dynamique locative. Côté accès, le prix de part est de 180 €, pour un minimum de souscription de 209 €, avec 3 mois de délai de jouissance, des dividendes trimestriels et des frais de souscription de 8 %, auxquels s’ajoutent 8 % de frais de gestion.
Les avantages de cet investissement
- Historique long : créée en 1978, Génépierre dispose d’un recul important sur plusieurs cycles immobiliers, avec une capitalisation de 637,3 M€ qui la place dans une taille déjà significative.
- Distribution trimestrielle : les dividendes sont versés chaque trimestre, ce qui apporte une fréquence de revenus plus régulière qu’un versement semestriel ou annuel.
- Ticket d’entrée limité : avec un prix de part de 180 € et une souscription minimale de 209 €, l’accès reste relativement abordable par rapport à des SCPI affichant un montant initial plus élevé.
- Délai de jouissance court : le délai de jouissance de 3 mois se situe sur un niveau assez standard, sans attente excessivement longue avant de commencer à percevoir les revenus.
- Rendement 2025 positif : le taux de distribution 2025 ressort à 4,38 %, ce qui confirme une distribution effective malgré un environnement immobilier de bureaux plus exigeant.
L'avis de Classement-Meilleures-SCPI.fr
Génépierre conserve quelques points d’appui objectifs : une capitalisation significative, plus de 9 000 associés et une ancienneté qui traduit une base patrimoniale déjà constituée. Le rendement 2025 reste dans une zone intermédiaire acceptable pour une SCPI diversifiée à dominante bureaux. Les frais de souscription de 8 % se situent dans la moyenne du marché des SCPI à capital variable, et le délai de jouissance de trois mois n’a rien d’exceptionnel. Le portefeuille n’est pas mono-actif au sens strict, même si l’exposition aux bureaux demeure prépondérante, ce qui apporte un minimum de diversification interne.
La société de gestion s’appuie sur un véhicule ancien, de taille encore conséquente, mais la stratégie patrimoniale reste fortement dépendante du marché des bureaux, segment le plus exposé aux révisions de valeur depuis la remontée des taux. La présence majoritaire en France, avec une composante francilienne, renforce cette sensibilité. Le taux d’occupation financier de 85,04 % constitue un signal faible défavorable : il indique qu’une part non négligeable du patrimoine ne produit pas les loyers attendus. Le taux d’occupation physique, lui aussi imparfait, confirme que la marge de redressement locatif existe mais qu’elle n’est pas encore réalisée.
Le point critique se lit dans la trajectoire historique. Le prix de part est resté stable pendant des années, puis a subi plusieurs baisses successives très marquées sur trois exercices, jusqu’à une contraction totale d’environ un tiers. C’est un signal clair de dégradation de valeur du patrimoine sous-jacent. Dans le même temps, le taux de distribution a longtemps stagné autour d’un niveau modeste, avant de remonter récemment. Cette hausse du rendement facial n’est donc pas interprétable comme une amélioration locative franche : elle provient en partie d’un effet mécanique lié à la baisse du prix de la part. La performance globale annualisée négative confirme que le porteur a subi davantage la correction de valeur qu’il n’a bénéficié des revenus.
L’avis reste donc réservé. Génépierre n’est pas une SCPI en situation d’effondrement opérationnel, mais elle cumule une vacance élevée, une forte exposition aux bureaux et une baisse répétée du prix de part, trois éléments qui pèsent lourdement dans l’évaluation du risque. Le rendement courant n’est pas négligeable, mais il compense mal la destruction de valeur passée. Pour un investisseur recherchant d’abord la stabilité patrimoniale, le dossier apparaît peu convaincant à ce stade.
La prudence s’impose sur Génépierre, et le dossier ne plaide pas pour une souscription immédiate. La lecture de l’historique montre une érosion sévère de la valeur de part après plusieurs années de stabilité, avec trois baisses successives depuis 2023 jusqu’à 180 €. Dans le même temps, le rendement distribué reste seulement moyen, autour de la zone 4 %, sans compenser la destruction de valeur subie par les associés. La performance globale annualisée à -1,38 % confirme que le porteur n’a pas été rémunéré du risque pris.
Le point central reste la baisse du prix : entrer aujourd’hui revient à acheter une SCPI dont le patrimoine a déjà été révisé lourdement à la baisse, principalement sur un segment très exposé aux bureaux. Or ce marché reste sous pression, avec des besoins de relocation plus complexes, des arbitrages plus difficiles et des valeurs d’expertise moins robustes. Le TOF à 85,04 % signale en plus une vacance locative trop élevée pour une SCPI mature créée en 1978. Le TOP à 90,05 % n’efface pas cette fragilité opérationnelle.
Les contraintes pratiques ne sont pas anodines. Les frais de souscription de 8 % créent un handicap immédiat, difficile à amortir quand la revalorisation du capital est absente. Le délai de jouissance de 3 mois retarde encore la perception des revenus. La distribution trimestrielle n’apporte pas d’avantage particulier face au risque principal, qui reste la valeur du patrimoine. Enfin, la liquidité d’une SCPI n’est jamais garantie : sur un véhicule en phase de correction, sortir dans de bonnes conditions peut devenir plus compliqué.
- À éviter si : l’objectif principal est la préservation du capital.
- À éviter si : le portefeuille vise un couple rendement/risque défensif.
- À éviter si : l’horizon de placement est inférieur à 10 ans.
- À éviter si : une forte exposition aux bureaux est déjà présente ailleurs.
Notre avis : à éviter dans le contexte actuel. La combinaison d’un prix de part en chute, d’un TOF insuffisant et d’une performance globale négative est trop dégradée pour en faire un placement à privilégier. Tant que la trajectoire du prix et de l’occupation n’est pas stabilisée, cette SCPI relève davantage de la surveillance que de l’investissement.
Historique des performances
La SCPI Génépierre, gérée par Amundi Immobilier, a été créée en 1978. Elle se compose principalement de bureaux, représentant 68 % de son portefeuille au 31 décembre 2024, le reste étant diversifié entre commerces, logistique, locaux d'activités et hôtels. Son patrimoine est majoritairement situé en France, avec une présence notable en Île-de-France et une diversification européenne.
Historique des taux de distribution
Voici un tableau récapitulatif des taux de distribution de la SCPI Génépierre sur les cinq dernières années :
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Une SCPI est un un placement à long terme. Il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d’au moins 8 ans. L’objectif de la SCPI est de proposer à l’investisseur un haut rendement. Cet objectif est non garanti. Il est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion au lancement de la SCPI. Il n’est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées.
L’investisseur doit être conscient que la SCPI vise un objectif de haut rendement qui traduit une politique d’investissement orientée vers des actifs immobiliers présentant un risque raisonnablement élevé, pouvant se traduire notamment par des localisations secondaires et/ou un état d’usage à améliorer et/ou des locataires de taille modeste.
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La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie. Un associé peut obtenir le remboursement de ses parts en adressant à la société de gestion un ordre de retrait. Son retrait sera traité à condition qu’il y ait, pour faire droit à sa demande de retrait, un nombre de parts souscrites supérieur ou égal au nombre de parts retirés. La transaction se fera sur la base de la valeur de retrait diminuée de la commission de retrait le cas échéant. La revente des parts dépendra donc de l’équilibre entre l’offre et la demande. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit, ou de devoir le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Par ailleurs, vous serez exposés aux risques suivants :
Risque de perte en capital : Ce produit présente un risque de perte en capital, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement. Il n’existe aucune garantie ou protection de capital.
Risque de liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Son actif est par nature peu liquide et le rachat des parts n’est possible que dans la limite des souscriptions qu’il reçoit, ou à un prix qui pourrait être très décoté par rapport à la valeur de réalisation.
Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est un type d'investissement permettant d’accéder à l’immobilier locatif sans gestion directe. C'est une une solution d’investissement idéale pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus passifs.
Offrant un rendement potentiel attractif, elles comportent néanmoins des risques, comme la perte en capital. Un accompagnement expert est essentiel pour optimiser votre placement et intégrer les SCPI dans une stratégie patrimoniale performante.
FAQs
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Quel est l'investissement minimum pour investir sur un produit structuré ?
L’investissement minimum en SCPI varie selon la société de gestion, mais il se situe généralement entre 100 et 1 000 euros, correspondant à l’achat d’une ou plusieurs parts.
Comment savoir si une SCPI est meilleure qu'une autre ?
Pour comparer les SCPI, analysez le rendement, le taux d’occupation, la diversification du patrimoine, les frais de gestion, et l’historique des performances. Un accompagnement par un expert peut aider à faire le meilleur choix.
Un autre indicateur clé est la valeur de reconstruction, qui représente le coût estimé pour reconstruire l’ensemble du parc immobilier de la SCPI. Une valeur supérieure au prix d’acquisition des parts peut être un signe de solidité patrimoniale.
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