SCPIKyaneos Pierre
Kyaneos Pierre, gérée par kyaneos-am, est une SCPI lancée en 2018 et positionnée sur un immobilier thématique en France. En 2025, elle affiche un taux de distribution de 4,35 %, inférieur à sa performance globale annualisée de 7,01 %, ce qui traduit l’effet cumulé du revenu distribué et de la revalorisation passée. La capitalisation atteint 441,1 M€, niveau déjà significatif, avec une base de 9 099 associés pour 56 912 parts.
Le portefeuille est exposé à la France et reste concentré sur une logique de spécialisation plutôt que de diversification multisectorielle. Le TOF de 89,8 % apparaît correct sans être élevé, laissant subsister une vacance non négligeable qui pèse sur l’exploitation. Les revenus sont versés trimestriellement. Le prix de souscription est fixé à 224 € par part, pour un minimum de 2 220 €, soit un ticket d’entrée accessible.
Les conditions d’accès restent toutefois assez chargées, avec 11 % de frais de souscription, 8 % de frais de gestion et un délai de jouissance de 5 mois. Ce triptyque allonge l’horizon de rentabilisation et réduit l’intérêt pour un investisseur recherchant une montée en revenus rapide. Le profil de la SCPI repose donc davantage sur une logique de détention longue que sur un rendement immédiat optimisé.
Les avantages de cet investissement
- Performance annualisée élevée : la performance globale annualisée atteint 7,01 %, un niveau notable pour une SCPI créée en 2018, qui traduit une trajectoire de valorisation et de distribution globalement favorable sur une période encore relativement courte.
- Distribution régulière : le taux de distribution 2025 ressort à 4,35 % avec des dividendes versés chaque trimestre, ce qui apporte une fréquence de revenus plus régulière qu’un versement semestriel ou annuel.
- Stratégie immobilière thématique : le positionnement sur un immobilier thématique constitue un angle de spécialisation clair, susceptible d’offrir une exposition différente de celle des SCPI diversifiées plus classiques.
- Exposition 100 % France : l’implantation en France rend le portefeuille plus lisible pour un épargnant recherchant une SCPI centrée sur un seul marché immobilier, sans dépendance directe à plusieurs juridictions étrangères.
- Ticket d’entrée contenu : avec un prix de part de 224 € et une souscription minimale de 2 220 €, l’accès reste relativement abordable pour démarrer une position sans mobiliser un capital très important.
- Capitalisation déjà significative : avec 441,1 M€ de capitalisation, Kyaneos Pierre a dépassé le stade des très petites SCPI, ce qui lui donne une taille déjà tangible pour déployer sa stratégie d’investissement.
L'avis de Classement-Meilleures-SCPI.fr
Kyaneos Pierre présente plusieurs points solides : une capitalisation déjà significative, plus de 9 000 associés et un prix de part orienté à la hausse depuis l’origine. La performance globale annualisée reste correcte, ce qui montre que la création de valeur n’a pas reposé uniquement sur le dividende. La revalorisation régulière de la part constitue un signal plutôt favorable sur la valorisation du patrimoine. En revanche, le rendement courant n’est plus dans le haut du marché et la SCPI ne peut plus être regardée comme un véhicule de distribution agressive.
La stratégie de Kyaneos AM est très marquée : résidentiel en France, rénovation lourde, amélioration énergétique et création de valeur par transformation d’actifs. Ce positionnement thématique peut faire sens sur le long terme, car il vise des immeubles décotés puis revalorisés après travaux. Il apporte aussi une exposition moins corrélée aux bureaux traditionnels. Mais cette logique reste opérationnelle et plus complexe qu’une gestion patrimoniale classique : sélection des immeubles, maîtrise des chantiers, relocation, suivi des coûts et arbitrage conditionnent directement la rentabilité finale. Le délai de jouissance de 5 mois et les frais de souscription de 11 % imposent en outre un horizon long.
Le principal point de vigilance ressort de l’historique : le taux de distribution baisse de façon continue depuis les premières années, et le recul est net. La hausse régulière du prix de la part ne compense pas ce signal, car les deux séries ne progressent pas ensemble : la valeur de part monte, mais le revenu distribué s’érode. Cela traduit plutôt une normalisation du rendement qu’une amélioration locative. Le TOF de 89,8 % est également insuffisant pour une SCPI qui cherche à démontrer la solidité de son exploitation ; il laisse apparaître une vacance non négligeable. Le TOP à 84,6 % confirme qu’une partie du patrimoine ne tourne pas encore à plein régime.
L’avis reste donc nuancé. La SCPI bénéficie d’un axe différenciant, d’une revalorisation de part cohérente et d’une taille devenue plus confortable qu’au lancement. Mais la trajectoire du dividende est clairement dégradée, ce qui invite à la prudence sur la pérennité du couple rendement/valorisation. Pour un investisseur sensible au revenu immédiat, le dossier apparaît moins convaincant qu’à ses débuts. Pour un profil davantage orienté valorisation long terme, l’intérêt existe encore, à condition d’accepter des frais élevés, une exploitation imparfaite et une visibilité limitée sur la stabilisation future du rendement.
La prudence s’impose sur Kyaneos Pierre. La lecture de l’historique de distribution montre une érosion continue du rendement depuis les premières années jusqu’à 4,35 %. En parallèle, le prix de la part progresse encore, mais de façon graduelle, ce qui masque partiellement une réalité moins favorable : la performance distribuée se tasse alors que l’investisseur entre aujourd’hui sur une base de prix plus élevée. Le couple rendement en baisse et valorisation montante n’est pas le plus confortable pour un nouvel associé, surtout quand la SCPI ne compense plus par un niveau de revenu nettement supérieur au marché.
Le véhicule reste jeune, créé en 2018, avec une stratégie thématique résidentielle concentrée sur la France et la rénovation. Ce positionnement a une logique patrimoniale, mais il limite la diversification sectorielle et expose davantage aux contraintes du logement, aux coûts de travaux et aux délais de remise en location. Le TOF de 89,8 % constitue un signal de vigilance clair : il traduit un niveau d’occupation financier sous le seuil généralement recherché. Le TOP de 84,6 % confirme que tout le patrimoine n’est pas stabilisé sur le plan locatif, ce qui pèse mécaniquement sur la distribution.
Les contraintes pratiques ne sont pas légères : 11 % de frais de souscription, 5 mois de jouissance et un marché des parts de SCPI qui reste par nature peu liquide. Ces éléments imposent un horizon long, idéalement 10 ans ou plus, pour espérer amortir les frais d’entrée. Les dividendes trimestriels apportent de la régularité, mais ils ne compensent pas la baisse observée du taux de distribution. Sur le plan fiscal, il s’agit d’une SCPI française investie en France : les revenus relèvent donc de la fiscalité foncière française, souvent pénalisante pour les contribuables déjà fortement imposés.
- À éviter si : l’objectif prioritaire est de rechercher un rendement immédiatement compétitif et stable dans le temps.
- À éviter si : le placement doit rester flexible ou mobilisable à moyen terme.
- À éviter si : la sensibilité à la fiscalité des revenus fonciers français est élevée.
- À éviter si : une vacance locative déjà visible dans les indicateurs est jugée incompatible avec un profil prudent.
Notre avis : complément éventuel pour un investisseur capable d’assumer une SCPI jeune, spécialisée et moins régulière qu’à ses débuts, mais pas un placement à privilégier dans le contexte actuel. La combinaison d’un rendement en dégradation, d’un taux d’occupation financier inférieur à 90 % et de frais d’entrée élevés conduit plutôt à attendre une amélioration opérationnelle avant d’envisager une souscription.
Historique des performances
La SCPI Kyaneos Pierre, lancée en 2018 par Kyaneos Asset Management, se distingue par son engagement dans l'immobilier résidentiel avec une forte orientation vers la rénovation énergétique et l'amélioration du confort des logements. Depuis sa création, elle a affiché des performances notables en termes de taux de distribution.
Historique des taux de distribution
Voici un tableau récapitulatif des taux de distribution de la SCPI Kyaneos Pierre sur les dernières années :
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Une SCPI est un un placement à long terme. Il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d’au moins 8 ans. L’objectif de la SCPI est de proposer à l’investisseur un haut rendement. Cet objectif est non garanti. Il est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion au lancement de la SCPI. Il n’est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées.
L’investisseur doit être conscient que la SCPI vise un objectif de haut rendement qui traduit une politique d’investissement orientée vers des actifs immobiliers présentant un risque raisonnablement élevé, pouvant se traduire notamment par des localisations secondaires et/ou un état d’usage à améliorer et/ou des locataires de taille modeste.
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Risque de perte en capital : Ce produit présente un risque de perte en capital, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement. Il n’existe aucune garantie ou protection de capital.
Risque de liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Son actif est par nature peu liquide et le rachat des parts n’est possible que dans la limite des souscriptions qu’il reçoit, ou à un prix qui pourrait être très décoté par rapport à la valeur de réalisation.
Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est un type d'investissement permettant d’accéder à l’immobilier locatif sans gestion directe. C'est une une solution d’investissement idéale pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus passifs.
Offrant un rendement potentiel attractif, elles comportent néanmoins des risques, comme la perte en capital. Un accompagnement expert est essentiel pour optimiser votre placement et intégrer les SCPI dans une stratégie patrimoniale performante.
FAQs
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Quel est l'investissement minimum pour investir sur un produit structuré ?
L’investissement minimum en SCPI varie selon la société de gestion, mais il se situe généralement entre 100 et 1 000 euros, correspondant à l’achat d’une ou plusieurs parts.
Comment savoir si une SCPI est meilleure qu'une autre ?
Pour comparer les SCPI, analysez le rendement, le taux d’occupation, la diversification du patrimoine, les frais de gestion, et l’historique des performances. Un accompagnement par un expert peut aider à faire le meilleur choix.
Un autre indicateur clé est la valeur de reconstruction, qui représente le coût estimé pour reconstruire l’ensemble du parc immobilier de la SCPI. Une valeur supérieure au prix d’acquisition des parts peut être un signe de solidité patrimoniale.
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