SCPIPierval Sante
Pierval Santé, gérée par Euryale AM, a été lancée en 2014 avec un positionnement spécialisé sur l’immobilier de santé. La SCPI affiche une capitalisation de 3,3 Md€, ce qui la place parmi les véhicules les plus significatifs du segment, avec 60 787 associés. Son périmètre d’investissement couvre la France et l’Europe, ce qui apporte une diversification géographique réelle, même si l’exposition reste concentrée sur une seule thématique sectorielle, donc plus sensible aux conditions propres au marché de la santé.
En 2025, le taux de distribution ressort à 4,06 %, au même niveau que la performance globale annualisée, ce qui traduit une performance correcte mais sans moteur de revalorisation apparent du prix de part. Le TOF de 94,83 % reste satisfaisant, sans être irréprochable pour une SCPI défensive. Les conditions d’accès sont simples : 204 € la part, soit un minimum de 1 020 €. Le délai de jouissance de 0 mois est un point favorable. En contrepartie, les frais de souscription de 10,51 % sont élevés et imposent un horizon de détention long pour absorber le coût d’entrée.
Les avantages de cet investissement
- Spécialisation santé : le portefeuille est positionné exclusivement sur l’immobilier de santé, un segment défensif et identifiable, avec une stratégie sectorielle claire.
- Implantation France-Europe : l’exposition géographique couvre la France et l’Europe, ce qui élargit le terrain d’investissement au-delà d’un seul marché national.
- Capitalisation élevée : avec 3 300 M€ de capitalisation, Pierval Santé fait partie des SCPI de taille importante, un point favorable pour la mutualisation du patrimoine.
- Souscription accessible : le ticket d’entrée est fixé à 1 020 €, soit 5 parts à 204 €, ce qui reste accessible pour une SCPI thématique.
- Jouissance immédiate : le délai de jouissance est de 0 mois, un avantage concret pour une mise en revenus plus rapide après la souscription.
- Distribution trimestrielle : les dividendes sont versés de façon trimestrielle, avec un taux de distribution 2025 de 4,06 % et une performance globale annualisée également établie à 4,06 %.
L'avis de Classement-Meilleures-SCPI.fr
Pierval Santé conserve plusieurs atouts objectifs : une capitalisation élevée, une base d’associés très large et une spécialisation lisible sur l’immobilier de santé, segment généralement porté par des besoins structurels. Le délai de jouissance nul améliore la lisibilité pour le porteur de parts. La présence en France-Europe ajoute une diversification utile. Le taux d’occupation financier reste toutefois juste sous le seuil de confort de 95 %, ce qui n’est pas alarmant mais ne traduit pas non plus une situation locative irréprochable. Le taux d’occupation physique, plus élevé, suggère un patrimoine globalement exploité, mais avec des écarts possibles entre occupation réelle et contribution économique des actifs.
La stratégie d’Euryale AM repose sur une thématique défensive et identifiable, centrée sur des établissements de santé, de soins et d’accompagnement. Ce positionnement sectoriel peut offrir une certaine résilience, mais il crée aussi une concentration thématique plus forte qu’une SCPI diversifiée. La taille atteinte permet une meilleure mutualisation des risques qu’à l’origine du véhicule, ce qui constitue un point favorable. En revanche, les frais d’entrée restent élevés et les frais de gestion ne sont pas bas, ce qui impose une durée de détention longue pour absorber la friction initiale et retrouver une rentabilité nette réellement compétitive.
Le point le plus important vient de la trajectoire historique. Le taux de distribution a nettement reculé par rapport au niveau observé avant 2023, puis s’est stabilisé autour de 4 %, sans véritable rebond. Dans le même temps, le prix de part est resté strictement inchangé sur plusieurs exercices. Cette combinaison ne signale ni revalorisation du patrimoine, ni amélioration locative marquée. Elle traduit plutôt une SCPI entrée dans une phase de rendement affaibli, mais sans correction du prix à ce stade. L’absence de baisse du prix est rassurante à court terme, mais l’absence de hausse malgré l’inflation immobilière passée montre aussi une création de valeur limitée.
Au total, l’avis reste nuancé. Pierval Santé présente un positionnement compréhensible, une taille importante et un patrimoine potentiellement plus résilient que des SCPI exposées aux bureaux classiques. En revanche, la baisse durable du rendement depuis ses meilleurs millésimes, le TOF perfectible et des frais élevés réduisent son attrait. Le couple rendement-risque apparaît aujourd’hui correct sans être particulièrement convaincant. Pour un investisseur cherchant avant tout une exposition santé, la SCPI reste défendable ; pour une recherche de dynamisme, de revalorisation ou de rendement en amélioration, le dossier paraît plus discutable.
La prudence s’impose sur Pierval Santé. La lecture de l’historique de distribution montre une vraie érosion : après plusieurs exercices au-dessus de 5 %, le rendement s’est tassé autour de 4 %, sans rebond notable. En parallèle, le prix de part stable depuis plusieurs années évite le scénario d’une décote, mais ne compense pas la baisse du revenu courant. À 4,06 %, la SCPI n’affiche plus un couple rendement/valorisation particulièrement compétitif pour un véhicule spécialisé et chargé en frais. Le dossier reste défensif par la nature des actifs, mais l’opportunité d’entrée n’apparaît pas évidente au niveau actuel.
Le véhicule bénéficie d’une capitalisation élevée et d’un TOF correct à 94,83 %, ce qui traduit une exploitation globalement saine. En revanche, la concentration sur l’immobilier de santé limite la diversification sectorielle : laboratoires, cliniques, EHPAD et établissements médico-sociaux obéissent à des logiques réglementaires et budgétaires spécifiques. L’exposition France-Europe apporte une diversification géographique utile, mais impose de regarder la fiscalité des revenus étrangers et les conventions fiscales applicables, qui modifient le rendement net perçu selon la situation de l’associé.
Les frais de souscription de 10,51 % restent lourds et imposent un horizon long, idéalement dix ans ou plus, pour espérer les amortir. Le délai de jouissance nul est un point favorable, tout comme le versement trimestriel, mais cela ne change pas la logique économique : une SCPI demeure un placement peu liquide, dépendant du marché secondaire et de la collecte. Les frais de gestion de 8,4 % ne sont pas aberrants, mais ils s’ajoutent à un rendement déjà replié. Pour un investisseur cherchant un moteur de performance, le profil paraît trop modeste.
- À éviter si : l’objectif principal est d’obtenir un rendement élevé dès aujourd’hui.
- À éviter si : l’épargnant supporte mal une forte durée de détention ou une liquidité imparfaite.
- À éviter si : la stratégie recherchée exige une diversification sectorielle large plutôt qu’un biais santé.
- À éviter si : la fiscalité des revenus européens complique déjà la situation patrimoniale.
Notre avis : Pierval Santé relève davantage du complément de diversification que d’une SCPI à placer en cœur de portefeuille aujourd’hui. L’absence de baisse du prix de part est rassurante, mais la détérioration durable du taux de distribution affaiblit l’intérêt du dossier. Dans le contexte actuel, ce n’est pas un placement à privilégier pour une nouvelle souscription, sauf recherche très ciblée d’exposition au secteur de la santé avec un horizon long.
Historique des performances
La SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management, est spécialisée dans l'immobilier lié au secteur de la santé. Depuis sa création en 2013, elle a connu une croissance notable, avec une capitalisation atteignant 3,3 milliards d'euros en 2024.
Historique des taux de distribution
Voici un tableau récapitulatif des taux de distribution de la SCPI Pierval Santé sur les cinq dernières années :
Avertissement
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Une SCPI est un un placement à long terme. Il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d’au moins 8 ans. L’objectif de la SCPI est de proposer à l’investisseur un haut rendement. Cet objectif est non garanti. Il est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion au lancement de la SCPI. Il n’est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées.
L’investisseur doit être conscient que la SCPI vise un objectif de haut rendement qui traduit une politique d’investissement orientée vers des actifs immobiliers présentant un risque raisonnablement élevé, pouvant se traduire notamment par des localisations secondaires et/ou un état d’usage à améliorer et/ou des locataires de taille modeste.
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La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait, la sortie n’étant possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie. Un associé peut obtenir le remboursement de ses parts en adressant à la société de gestion un ordre de retrait. Son retrait sera traité à condition qu’il y ait, pour faire droit à sa demande de retrait, un nombre de parts souscrites supérieur ou égal au nombre de parts retirés. La transaction se fera sur la base de la valeur de retrait diminuée de la commission de retrait le cas échéant. La revente des parts dépendra donc de l’équilibre entre l’offre et la demande. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit, ou de devoir le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Par ailleurs, vous serez exposés aux risques suivants :
Risque de perte en capital : Ce produit présente un risque de perte en capital, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement. Il n’existe aucune garantie ou protection de capital.
Risque de liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Son actif est par nature peu liquide et le rachat des parts n’est possible que dans la limite des souscriptions qu’il reçoit, ou à un prix qui pourrait être très décoté par rapport à la valeur de réalisation.
Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est un type d'investissement permettant d’accéder à l’immobilier locatif sans gestion directe. C'est une une solution d’investissement idéale pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus passifs.
Offrant un rendement potentiel attractif, elles comportent néanmoins des risques, comme la perte en capital. Un accompagnement expert est essentiel pour optimiser votre placement et intégrer les SCPI dans une stratégie patrimoniale performante.
FAQs
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Quel est l'investissement minimum pour investir sur un produit structuré ?
L’investissement minimum en SCPI varie selon la société de gestion, mais il se situe généralement entre 100 et 1 000 euros, correspondant à l’achat d’une ou plusieurs parts.
Comment savoir si une SCPI est meilleure qu'une autre ?
Pour comparer les SCPI, analysez le rendement, le taux d’occupation, la diversification du patrimoine, les frais de gestion, et l’historique des performances. Un accompagnement par un expert peut aider à faire le meilleur choix.
Un autre indicateur clé est la valeur de reconstruction, qui représente le coût estimé pour reconstruire l’ensemble du parc immobilier de la SCPI. Une valeur supérieure au prix d’acquisition des parts peut être un signe de solidité patrimoniale.
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